Получение ипотечного кредита в Испании - юридическое сопровождение

Процесс оформления ипотечного кредита на приобретение жилой недвижимости в Испании включает в себя комплекс последовательных этапов, каждый из которых требует соблюдения установленного законом порядка, надлежащей подготовки документов и взаимодействия с уполномоченными организациями. Ниже изложена поэтапная структура процедуры, в рамках которой юридическая фирма обеспечивает сопровождение клиента с момента подбора объекта до государственной регистрации прав собственности.

1. Выбор объекта недвижимости

На первоначальном этапе осуществляется подбор объекта, соответствующего критериям клиента (тип недвижимости, район, площадь, инфраструктура, техническое состояние, наличие парковки, кладовой и т.п.).

Параллельно проводится анализ правового статуса объекта и предварительная проверка обременений на основании выписки Nota Simple из Реестра недвижимости (Registro de la Propiedad).

2. Инициирование ипотечной процедуры

Клиент обращается в кредитные учреждения для получения предварительного одобрения условий ипотечного кредитования. Банки проводят оценку платёжеспособности, принимая во внимание:

• статус заявителя (например, autonomo);

• наличие подтверждающих документов (финансовая отчётность, налоговые декларации);

• возможность предоставления bonificaciones (скидок на процентную ставку при соблюдении определённых условий: перевод зарплаты, страхование, использование банковских продуктов).

3. Взаимодействие с ипотечными брокерами (опционально)

В случае обращения клиента к ипотечному брокеру, последний действует в интересах заявителя и взаимодействует с несколькими банковскими учреждениями. Брокер получает вознаграждение по факту заключения сделки, на основании ранее согласованного процента от одобренной суммы кредита.

4. Заключение предварительного договора (Contrato de Arras)

После выбора объекта и достижения предварительной договорённости между сторонами заключается частный договор о задатке (Arras). Его цель - зафиксировать намерения сторон и обеспечить гарантию исполнения обязательств. Как правило, договор включает положения о безвозвратности задатка в случае отказа покупателя и удвоенной компенсации в случае отказа продавца. Составление договора может осуществляться юридическим представителем покупателя или агентом недвижимости.

5. Передача пакета документов в банк

Для проведения оценки кредитоспособности и последующего одобрения условий кредитования клиент предоставляет в банк комплект документов, включающий:

• удостоверение личности и вид на жительство (TIE, паспорт);

• Nota Simple на объект;

• финансовую и налоговую отчётность (Modelo 100, 130, 303, 390, 036);

• Vida Laboral;

• договор Arras;

• подтверждение наличия собственных средств на первоначальный взнос;

• справки об отсутствии задолженности перед налоговыми и социальными органами.

6. Получение предварительного предложения по ипотеке

На основании анализа предоставленных документов банк формирует предварительное предложение (оферту), содержащее:

• тип процентной ставки (фиксированная, плавающая или смешанная);

• размер процентной ставки и возможное снижение при соблюдении bonificaciones;

• срок ипотечного кредита и сумма ежемесячного платежа.

7. Оценка объекта недвижимости (Tasación)

Банк инициирует процедуру независимой оценки стоимости объекта. В случае, если рыночная стоимость, определённая оценщиком, ниже договорной, сумма возможного кредитования рассчитывается исходя из оценочной стоимости.

Важное примечание: помещения с отдельными кадастровыми номерами (например, гаражи) в общую оценку не включаются и оплачиваются за счёт собственных средств клиента.

8. Утверждение окончательных условий кредитования

После завершения анализа банк предоставляет окончательные условия кредитования, включая:

• график платежей;

• затраты по сделке;

• обязательный информационный документ FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

9. Ознакомление с условиями ипотеки и подписание FEIN

FEIN предоставляется клиенту не позднее, чем за 10 календарных дней до подписания основного договора. Данный документ содержит исчерпывающую информацию об ипотечном продукте и является обязательным для дальнейшего нотариального оформления сделки.

10. Первая встреча у нотариуса

Клиент обязуется пройти предварительную встречу с нотариусом, в рамках которой нотариус разъясняет условия договора. Процедура завершается прохождением теста, подтверждающего понимание всех положений ипотечного соглашения.

11. Заключение договора купли-продажи и оформление ипотеки

Подписание основного договора купли-продажи и ипотечного кредита осуществляется в нотариальной конторе с участием всех сторон: продавца, покупателя, представителя банка, риелтора (при наличии), нотариуса и, при необходимости, присяжного переводчика.

В этот же день осуществляется передача денежных средств и ключей, а также оформление всех финансовых расчётов по сделке.

12. Пост-сделочные действия

После завершения сделки необходимо:

• зарегистрировать право собственности;

• изменить регистрационный адрес в государственных органах (налоговая служба, DGT, соцстрах и др.);

• заключить новые договоры на коммунальные услуги;

• оформить участие в сообществе собственников (comunidad de propietarios).

Мы предлагаем:

• Полное юридическое сопровождение на всех этапах сделки;

• Взаимодействие с банками, оценщиками и нотариусами;

• Проверку и анализ правового статуса объекта;

• Подготовку, перевод и легализацию необходимых документов;

• Представление интересов клиента на переговорах и при подписании договоров.

📞 Обращайтесь! Мы поможем пройти путь к покупке недвижимости в Испании уверенно, прозрачно и юридически грамотно.

Start'sGroup, Хихон, Астурия, Испания.